文/乐居金融严格明慧
杭州本土老牌房地产企业众安集团2023年的业绩数据十分亮眼。
报告期内，众安集团实现营业收入144.9亿元，同比增长56.7%，这也是2019年以来的最高收入水平。全年净利润2.87亿元，同比增长56.7%。同比增长12倍以上； 归属于母公司净利润4.79亿元，同比增长156.4%。
收入激增是由于销量增加。 期内，众安集团确认销售收入136.9亿元，同比增长60.7%； 确认销售面积71.8万平方米，同比增长96.3%。
值得注意的是，众安2023年毛利率较2022年下降约38.2%，但净利润同比大幅增长。 乐居财经审阅业绩报告发现，众安旗下合资、联营企业期内利润大幅增长，这些企业2022年将出现亏损。加上其2023年土地增值税拨备减少，导致所得税费用大幅减少约87.3%，众安最终实现净利润增长。
这几年，相对安全的众安开始逆势扩张。 2019年全年，众安仅完成5个新土地项目，耗资约40亿。 2020年，众安拿地21块，增加值近454亿元。
2021年，受行业低迷影响，众安拿地动力有所减弱。 年内共新增项目12个，新增土地储备价值111亿元。 2022年，将斥资50亿收购7块地。
但这场拿地热潮在2023年戛然而止。今年，众安没有在公开市场上拿地。 相反，它将把重点放在商业建设上。 2023年，众安在浙江省重点城市新增合同建筑面积27.5万平方米。
截至2023年12月底，众安土地储备总建筑面积约863万平方米，长三角地区土地储备占比84%，入市项目超过40个。
大规模的土地收购逐渐推高了众安的债务规模。 2019年，众安的债务总额为196.52亿元，2020年升至304.6亿元，2021年至2023年分别为453.1亿元、467.64亿元、356.15亿元。 对应的资产负债率分别为65.13%、72.71%、79.16%、79.13%、73.33%。
从数据可以看出，停止拿地后，众安的债务规模得到明显控制。 截至2023年末，众安扣除预收款项的资产负债率为59.4%。 2022年底，该值为65.2%。 在整个房地产行业中，这个负债率并不高。
在大力扩储的这些年里，众安严重依赖融资来补充现金流。 2019年至2021年，其融资现金流分别为21.56亿元、83.64亿元、20.4亿元。 2022年转负为-18.8亿元； 2019年至2021年，众安的经营现金流净额分别为-1.74亿元、-66.81亿元、-2.69亿元，2022年恢复正值，至5.46亿元； 与此同时，其投资现金流连续四年为负，2019年至2022年分别为-3.96亿元、-491万元、-13.27亿元、-9.2亿元。
截至2023年12月末，众安银行有息借款为84.9亿元，较2022年同期大幅减少约63亿元。相应地，其财务费用也将从1.47亿元下降约12.4% 2022年增至2023年1.29亿元。
从债务结构看，一年内到期债务25.12亿元，1-2年到期债务30.16亿元，2-5年到期债务23.68亿元。 但期末众安的现金及现金等价物为7.87亿元，不足以偿付一年内到期的债务。 这意味着众安面临一定的偿债压力。
另外值得注意的是，自2014年以来，众安集团股价长期低于1港元/股，2018年中后跌破0.5港元/股。 如今，众安集团股价已跌破每股0.1港元，总市值约为5.3亿港元。
众安集团创始人为石忠安，1962年出生，1985年至1997年在杭州市萧山区财税局担任公务员，其中曾任萧山银河地产总经理1993年至1997年担任房地产开发公司，主持开发建设。 银河银行公寓、银河商务中心、银河社区等项目。 目前，石忠安仍担任众安集团董事局主席，其女石金帆为执行董事之一。
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