【创业资讯】负债十万余元，民宿老板退出北京胡同

让宋鑫没想到的是，他拥有的十几套房子有一天会成为一种负担。

她今年 25 岁。 大学毕业两年后，她就进入了民宿行业。 这些房子都位于北京东城区，集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等年轻人闲逛的地方。 这条巷子里各种房子都有，宋馨找到合适的就租。 通过简单的软装设计，普通住宅就可以变成民宿。

“只要我手头有钱，我就想继续租新房。我不会想太远，一开始并没有太多计划。”

整个上半年，国内旅游市场几乎陷入冰点。 两年前，原本辞去工作、靠民宿生意谋生的宋欣重新回到工作岗位。 宋鑫表示，Airbnb、飞猪等民宿平台在北京重新开放的预定日期已被推迟，最快也要到6月底。 这些房屋大多转为长租以止损。 宋鑫仍然保持着乐观的态度：“我估计到明年，民宿行业会很好，因为人们已经太久没有出去旅游了。

“以前，宋欣和男友也在胡同里住过一段时间，后来搬到了朝阳区，那里的街区比较现代。她认为，胡同里的生活虽然有趣，但缺乏便利性。”和城市生活的舒适度。” 二环胡同一直缺乏开放感，不适合年轻人长期居住。

1.逃离职场，选择进入民宿行业

对于宋欣来说，最初选择在胡同里开民宿是为了逃避职场的压力和倦怠。 2017年，她来到北京，在一所教育机构的新媒体部门工作。 前三个月，我没有休息过一天。 我经常要加班到凌晨，每天住在公司提供的多个房间的宿舍里。

“当时我在北京很崩溃，整天待在公司、宿舍里，就像被困在一个盒子里一样，有一种很压抑的感觉。你一直在工作，却没有工作。”连和同事聊天的时间都没有，每天都对着屏幕说话。

”宋欣负责写营销文案和策划，经常要修改一个又一个版本。有一次，她把修改了好几次的方案交给主管，领导当着很多人的面宣读。文件掉了出来，他问道：“这是什么？”

她想过辞职，思考了各种可能性后，她决定开一家民宿。 在办公室里，她会偷偷看网上的房产信息。 每周只有一天休息，她居住的宋庄距离市区有30多公里。 当天，宋鑫将与尽可能多的经纪人预约，看更多的楼盘。 选择在胡同里开民宿，不仅是因为观光带来的人流，也是因为投资成本相对较低。

“在二环路，有很多小的中介公司，每个中介都会私下和房东签订合同，所以他们手里的房源差别很大，你得一一核对。”

宋鑫看了三十多套公寓，最终选定了一套。 她说她对太空有很好的记忆力。 她不仅能记住见过的房子的结构，还能快速判断是否适合改造成民宿。 “当时我更倾向于重新测试房子的结构。如果只是平的地板，那就和普通人的家差不多，没有特色，没有新意，很少有人愿意住进去。” ”

当时她的预算有限，只有一万多元。 她只能选择一间很小的房子，只有十几平米左右，中间有横梁，二楼高度不到1.6米，形状像一个尖塔。 但房租只要3000元，步行到南锣鼓巷地铁站只要五分钟。

改造房子只花了3000多元。 她粉刷了墙壁并铺设了地毯。 从闲鱼那里检查了沙发、洗衣机、冰箱、电视后，她直接订了一辆面包车从对方家里送货。 一切都很顺利，只是巷子太窄，车子难以进入。 “它本身就是一个非常小的空间。 只要放一些东西，就会很饱满，温暖的气氛就会散发出来。”

宋鑫的目标客户是追求乐趣的年轻人，他们不太注重拥有舒适的居住体验。 和胡同里的大多数房子一样，这个房子没有浴室，需要去公共厕所。 “很多人住民宿，需要提供什么牌子的沐浴露，各种材质、高度的枕头。但他们选择我家，是因为预算有限，想更多地体验老北京的生活。”

上线第一个月，几乎每天都爆满，每日房价定在200多元。 这给了宋鑫信心。 她也搬进了巷子里，继续寻找第二间、第三间……“每天看着叔叔阿姨坐在一起下棋聊天，早上提着鸟笼出去，我感觉生活氛围特别好。”

2、“弄堂里的民宿数量已经接近饱和。”

前三个月，宋鑫需要带客人入住。 房子在一个大院子里，住着三十多户人家。 “非常难找，要从一个很小的入口进去，拐几个弯，就在最里面一排，很深。”

自助入住后，宋鑫在进屋前经常收到客人想要退订的消息。 与人们想象中的老北京相比，院落明亮、绿树成荫的四合院，与眼前垃圾成堆的局促院落，似乎有着很大的落差感。 经常有居民反映房子的隔音效果也很差。 当他们回到家时，可以听到各种声音，比如说话声、电视声、做饭声，甚至还有油烟味。

“很多人在胡同住过一次，就不会来第二次住了，更适合短期体验。” 经过一年多的经营，宋鑫手上已有十多套房，并聘请了专职人员来做日常工作。 干净的。

“当时，北京胡同里的民宿市场几乎已经饱和。” 去年11月，中国文化和旅游大数据发布的报告显示，中国共有民宿66405家。 其中，北京拥有民宿2436家，数量位居国内城市第二位。 但位于巷子里的民宿并不算是主流。 同年，王家印在《建筑与文化》杂志上发表了一篇分析北京历史名城民宿空间分布的论文。

她利用爬虫技术收集了大众点评、飞猪等信息，估算出北京二环内有257家民宿，其中传统胡同四合院民宿仅有124家。 但看地图，北京二环路周长32.7公里，有41个地铁站、3070个公交车站、504个住宅小区。 以天安门为中心，北京二环内分布着1700多个景点。

宋鑫说，“2019年，胡同里新开了很多民宿，属于上升期。但空置率很高，因为大家的风格比较相似，没有什么亮点。来的人北京可以选择去不同档次的酒店，酒店、青旅或者民宿比较集中的朝阳区，没有理由来胡同，很多女生订胡同房只是为了拍照，在社交网络上炫耀。 ”

为此，宋鑫赋予了每栋房子不同的风格。 她尝试了零食的主题，一整面墙都挂满了来自不同国家的零食，而且大部分都是小时候经常吃的品牌。 “这些款式很受小女孩欢迎。”

有时候，老顾客会发消息说某民宿“抄袭”了她的装修风格，但宋鑫一直没有联系过对方。 “我咨询过律师，房子的陈列风格不能申请版权，这些东西你阻止不了，对方好不容易才买下了这些东西，做成了民宿，你让他撤了，这是相当不合理的。”

熟悉市场后，宋鑫认识了几位熟悉的中介人。 他们手头往往有一些毛坯房，装修后会以更优惠的价格出租。 如果宋鑫在装修之前就知道了这套房子，不仅能够获得更好的议价能力，协商免租期，还可以按照自己的想法来装修。

去年夏天，她看中了美术馆后街附近的一栋毛坯房。 每天，宋鑫都会盯着施工队。 房子的主要改造是建造复式结构。 她要求通往两个房间的楼梯设置在不同的方向，在一定程度上隔离上楼梯时的噪音。 胡同里的房子普遍存在通风、采光不好的问题。 呆在那里时间长了，人会感觉很压抑。 在宋鑫的要求下，工人们“不顾施工难度”，在屋顶上开了天窗。

“这已经成为我们卖过的最好的房子了，评价非常高。很多人会因为这个天窗订我们的房子，问来住几天能看到星星吗？我说一定要选天气好的时候，不然可能看不到。”

直到有一天，派出所找上门来，把房子登记了。 目前，民宿业务在中国并不完全合法，也没有被勒令禁止。 理论上来说，住宅区是不允许开设民宿、家庭旅馆的。 具体来说，在不同的城市，执法标准也不一样。 一般上门执法，大多与周边居民的举报有关。

“如果举报一次，至少一年内不允许再次开业，只能转为长租，之前的努力几乎白费了。”