年内第二个偿债高峰来临 金科股份、新力控股等民营房企资金链承压

年内第二次还债高峰 民营房企资金链承压

证券日报

记者王立新

“7月8日这个月是今年的第二个偿债高峰期，目前很多房企都在忙着和债权人对账，试图喘口气，但效果未必大。”6月13日，易居研究院智库中心研究主任闫彦告诉《证券日报》记者，3月份是今年首个偿债高峰期，当时，数“千亿”房企相继宣布债务违约，6月以来，这一现象再次加剧，金科等多家房企被指未能如期支付商业票据，债权人对房企信心不足’还债又动摇了。

第三方机构科瑞最新统计显示，2022年6月，房企到期债券44只，合计约639亿元，较上年同期增长68.6%前一个月。其中，新利控股到期的优先票据发生利息违约。

“7月和8月，房企到期债务分别为1214.8亿元和1011.7亿元，均超过1000亿元。”研究院企业处研究主任刘水对《证券日报》记者表示，目前楼市销售并未明显恢复，房地产融资环境依然严峻。

偿债高峰又来了

3月份的第一个还债高峰期并不代表可以安全上岸。

6月12日晚，金科股份就回覆深交所关注函发布公告。我们对扣押和冻结银行账户、股票等相关资产作出了回应。

金科股份表示，截至本回复日，公司未按时向联融保理支付的商业承兑汇票余额为4407万元，占比0.11% ，不符合《股票上市规则》第七章规定的信息披露标准。商业承兑汇票到期未能按时支付是有客观原因的。公司正在与联融保理协商解决，不承认以诉前保全的方式冻结公司商标及部分资产。

金科股份表示，截至回复日，公司债务违约、诉讼仲裁、账户资金冻结、资产冻结等不符合信息披露标准。对于可能存在债务违约风险的融资，金科股份表示，一方面将与各合作金融机构积极争取新的融资替代部分现有融资，另一方面，协商调整现有融资的还款节奏和期限，尽可能降低净利润。偿还配额，保留现金流，支持公司良性循环和稳健发展。

以上只是冰山一角。今年以来，境外发债规模大幅下降，5月份甚至跌至“0”，没有新增发债。相比之下，脱离风险的房企仍在增加，偿债压力并未缓解。据中国指数研究院统计，2022年房企一年内到期债务余额为9500亿元。

对此，同策研究院表示，“我们统计了36家民营房企的信用债务情况。假设房企能够维持2022年公开发行信用债的融资水平，约60%的房企2022年偿还的债务将比2021年多，20%的房企有2021年到期的信用债。从信用债的融资缺口来看，未来2~3年会出现融资缺口，债务只能通过项目销售来偿还，这进一步加剧了房屋销售和债务偿还的压力。”

融资环境能否改善？

“由于房地产市场复苏进程缓慢，‘稳楼市’政策向市场传导的时间还很长。加之疫情频发，居民购房意愿增强低，房企还款压力大。”诸葛找房 数据研究中心分析师关荣学告诉《证券日报》记者，在这样的市场形势下，房企融资环境是否有所改善，极大地牵动着房地产从业者的“神经”。

从目前房企债务融资情况来看，房企偿债压力总体并未缓解。 “‘借新债’渠道不畅，行业信心难恢复，投资者信心动摇，房企整体融资规模仍在下降。”严跃进说。

据中指研究院统计，今年前5个月，房地产公司债券发行总额为33.44.7亿元，同比减少30%。叠加销售市场的回报不如预期。不难看出，随着我们迈向“黑铁时代”，最后一场生死之战仍在进行中。但好消息是，在多重利好政策下，民营房企信用债融资开始“破冰”。

中国指数研究院统计显示，在上述近3345亿元债券中，信用债占比61%，同比提升17.4个百分点。特别是5月份，房地产行业信用债融资同比增长33.5%，环比增长3.3%。龙湖集团、碧桂园、美的地产、新城控股采用信用保护工具，共发出4笔交易。债券融资30亿元，多家公司开始筹备发行。

“民营房企融资环境有所改善，但空间有限。金融机构对房地产行业的信心尚未恢复，对民营房企的金融支持仍十分谨慎。”刘水说。

说到底还是需要市场信心来修复。对此，中国指数研究院指数事业部市场研究部主任陈文静表示，预计随着部分城市疫情的缓和以及各地房地产政策的不断优化，市场重点城市可能会企稳，但大部分城市的市场可能要到下半年才能逐渐恢复。 届时，对房地产市场的信心有望恢复。

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