文/乐居财经 魏巍
1979年底，小梅沙度假村建成。 伴随着深圳经济特区的成长，它承载着无数人对深圳的记忆。
但随着时间的推移，小梅沙日益面临交通不便、设施陈旧、市政配套设施滞后等问题。 2021年10月，小梅沙度假村闭园营业，宣告片区进入全面转型升级阶段。
如今，它将以全新的形象重新回到公众视野。 据了解，今年五一假期期间，新海洋世界、新小梅沙酒店、深圳美高梅酒店、小梅沙海滨公园、叠翠湖郊野公园、小梅沙艺术中心等一期文化旅游项目将很快就揭晓了。
小梅沙一直是深圳东部黄金海岸线的滨海名片。 它三面环山，一侧临海。 由于地理位置优越，素有“城中山海”之称。
作为深圳首个文化旅游城市更新项目、深圳市重大工程，小梅沙改造得到了深圳市委、市政府、盐田区委、区政府的重点支持。 项目总体规划面积3.9平方公里，整体改造投资近200亿元。 预计2025年竣工并投入运营。
小梅沙改造升级的开发商是深圳市特发集团有限公司（简称“特发集团”）。
对于小梅沙项目，SDF集团寄予厚望。 其表示，将以香蜜湖、小梅沙两个重点开发项目为代表，统筹形成深圳本土强势品牌，实现品牌输出，成为“战略性新兴产业发展和城市空间升级的核心支柱”。 ”
这个项目耗费了泰发集团大量的心血，仅此一项就需要大量的投资。 如今该项目即将进入运营阶段，未来对于SDF集团这样的大型装修公司来说也将是一次大考验。
8年改造升级
2007年9月，道明集团正式启动小梅沙片区战略发展规划，并于2014年成立“小梅沙片区规划建设运营协调小组”； 2016年5月，道明集团投资设立“深圳市道道小梅沙投资”发展有限公司（简称“特小梅沙投资”），统筹协调小梅沙片区整体改造工程。
2017年12月6日，小梅沙片区整体改造暨TEFA小梅沙片区新海洋世界项目启动仪式在小梅沙举行，这标志着TEFA集团投资的小梅沙片区整体改造项目进入全面启动阶段。实施阶段。
2020年3月10日，深特发展小梅沙投资获得盐田区梅沙街道小梅沙片区城市更新单元（一期）实施主体资格。
2021年2月，小梅沙片区城市更新单元项目一期正式开工。 深圳市盐田区党委副书记、区长邓飞，特发集团张俊林等领导出席奠基仪式。
项目一期总投资63.6亿元，预计建成集住宅、办公、公寓、商业于一体的城市综合体。 二期项目也将于2021年开工建设，建设滨海潮文化主题街区、钓鱼台精品度假酒店、特色文旅产业空间。
当时，西迪发小梅沙投资表示，将首先开发该项目的文化旅游板块。 小梅沙海滨公园、叠翠湖公园、新海洋世界、深圳美高梅酒店等将于2022年建成投入运营，整体工程计划于2024年竣工，2025年竣工并全面运营。
与预期时间相比，文旅板块最终开放时间晚了近两年。
住宅方面，小梅沙静海公馆已开放预订。 首批推出的是高层住宅，共299套。 主推3-4房，建筑面积约117-173㎡。 目前，售楼处和样品已向公众开放。 预计售价56000/㎡。 该项目可能于四月启动。 进入市场。
据悉，小梅沙建海公馆总占地面积约6万平方米，总建筑面积约10.4万平方米，容积率1.75。 共规划6栋建筑，其中住宅3栋、别墅2栋、办公楼1栋。
小梅沙定位为深圳首个文旅产业的城市更新项目，而SDF集团文旅产业的项目并不多。 除小梅沙外，其官网也披露了深圳香蜜湖度假村项目。 这或许意味着该项目后期的运营对SDF集团来说将是一次不小的考验。
DTFA集团本身也意识到了这一点。 早在2021年9月，特发集团旗下特发小梅沙投资就与益天旅游商业、印力商业签署了小梅沙商业项目投资运营合作协议。
根据当时的协议，三方将共同成立招商运营合资公司，全面统筹小梅沙片区的商业招商运营。
老大改革者
斯达集团成立于1981年，是深圳最早成立的大型国有综合性企业集团。 其前身为深圳经济特区开发公司，经广东省委书记办公会议决定成立。 先后开发了特发龙华产业园、特发社区、嘉龙星园、柏林花园、委托建设的深圳海洋世界极地馆等项目。
天眼查显示，顺丰集团法定代表人为张俊林，由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（简称“深圳市国资委”）、中国长城组成资产管理有限公司、深圳市投资控股有限公司、中国东方资产管理有限公司和广东省财政厅共同控股，持股比例分别为36.6875%、28.7143%、分别为19.8509%、7.7329%和4.0144%。 深圳市国资委为实际控制人。
公开资料显示，现任董事长张俊林曾担任深圳市审计局会计师、深圳市世纪星源有限公司总审计师、深圳市经济特区发展规划财务部经理现任深圳特特信息股份有限公司董事长、党委书记。
主要人员方面，欧鹏担任副董事长，高天亮担任董事、总经理，现有董事6人，监事7人。
SDF集团共投资了131家外资企业，涉及制造业、批发零售、房地产、金融等多个领域。
近年来，SDF集团积极进军深圳城市更新领域。 数据显示，截至目前，SDF集团在深圳拥有30余个城市更新储备项目，总价值超过3000亿元。 如平湖旧墟镇片区GX04重点城市单位、六岳北片区龙塘片区方向单位、天鹅工业区城市更新单位等。
除了旧改造项目外，自卫队还在公开市场上收购了土地。 例如，2022年8月，深圳市第二批集中供地中，自卫集团以底价14.43亿元收购光明公明住宅用地。 该地块用地面积2.1万平方米，总建筑面积约10.51万平方米，为二类住宅用地。 项目建成后，普通商品房销售均价不高于47200元/平方米。
2021年9月，深圳市第二批集中供地拿下龙岗区南湾街道响悦路与星火路交叉口西侧G06301-0416地块，特限价12.07亿元+11500平方米，成交面积19622元/平方米，溢价率为14.95%。
“双千亿”即将实现
除房地产开发业务外，特发还拥有信息通信、旅游休闲、珠宝服务、物业管理四大多元化产业。 旗下拥有特发信息、特力、麦捷科技、特发服务四家上市公司。
据SDF集团2023年半年报显示，期内实现营业收入61.39亿元，利润总额2.04亿元，净利润1.1亿元。 其中，房地产相关业务收入大幅下降。 房地产/租赁业务板块期内实现收入1.39亿元，同比下降90.11%。 对此，四达集团解释称，主要是由于旗下子公司四达地产去年结转天鹅湖项目收入13亿元，本期没有结转房地产项目。
负债方面，短期借款期末余额44.83亿元，占期末负债总额的8.78%，较2022年末29.32亿元增长52.89%。变动主要由于银行借款增加所致。 同时，由于公司小梅沙投资及特开发房地产项目开发贷款增加，特开发集团期内长期借款较2022年末增长43.02%至71.0亿元。
2020年，自卫集团制定了“双千亿”计划，即到2025年底，总资产达到1000亿元，“十四五”期间累计实现收入1000亿元。 ”期间（2021-2025）。
2021年，SDF集团实现营业收入141.22亿元，总资产374.19亿元； 2022年实现营业收入121.66亿元，总资产405.46亿元。 SDF集团预计2023年实现营业收入169亿元，年底总资产达540亿元，净资产达213亿元。
近三年来，SDF集团营业收入总额约为432亿元，距离1000亿元的目标还有500亿元以上，距离2025年的目标期还剩两年。
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