世茂自主开发服务，第三方项目价量齐升

文/乐居财经 徐久勉

年报密集提交的这几天，世茂服务（00873.HK）的对外扩张并未停止。 先后收购福州市闽清县人民检察院物业服务、富力怡安天津养老院等项目，一是政法。 一是公共建设领域，二是养老服务领域。

受上游房地产行业影响，物业管理服务目前仍面临诸多挑战。 行业持续深度调整，聚焦第三方市场，深化细分赛道。 世茂服务筑起了坚固的护城河，韧性和独立性进一步凸显。

3月28日下午，世茂服务如期发布2023年业绩公告。 随后召开的业绩会议上，执行董事、总裁叶明杰与新任助理总裁、首席财务官潘栋梁，执行董事、副总裁曹世阳出席。 三人穿着深色西装，搭配白衬衫和蓝色领带，干净利落。 各自的名牌都别在外套的左胸上，看上去颇为端庄。

“2023年是世茂服务高质量发展的第二年。”叶明杰说。 在战略指引下，公司将聚焦结构优化和盈利质量，确保有效规模，持续夯实价值基础，进一步增强业务发展的独立性。 ，更加注重收入和盈利质量，追求持续稳定增长。

一年来，世茂服务围绕结构优化、增速合理、业务提升、团队建设四个重点，在行业压力下积极应对下行调整后的调整，确实实现了高质量发展答题卡。

数据显示，截至2023年12月31日，世茂服务收入结构持续优化，盈利质量持续提升。 报告期内，公司实现营业收入82.03亿元，合同面积3.32亿平方米，归属于母公司净利润2.73亿元，经营活动现金净收入大幅增长至10.30亿元，核心净现金比率大幅提升至1.45，创历史新高。 新高。

从规模来看，同期世茂服务合同面积达3.32亿平方米，其中来自第三方的合同面积2.56亿平方米，占比76.9%； 管理面积约2.51亿平方米，其中1.89亿平方米来自第三方。 ，占比也高达75.4%。

值得一提的是，2023年，世茂服务将通过第三方市场拓展继续发挥结构优化的引领作用，第三方项目收入贡献将提升至66.6%。

高质量发展，业务结构优化

行业环境持续承压。 世茂服务积极应对调整，优化业务结构，继续保持高质量发展。

目前，世茂服务的收入主要来自物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务四大业务。

“其中，物业管理服务业务自上市以来保持持续增长，城市服务业务逐步做强，整体业绩较为稳定。” 业绩会上，叶明杰介绍，“社区增值业务和非业主增值服务整体下降，主要是按照战略指导的要求，大力压缩房地产”。业务及相关业务。 房地产相关业务的比重在行业中已经处于较低水平，我们的独立性进一步增强。”

具体来说，2023年其物业管理服务收入为52.92亿元，较2022年同期增长约5.0%，近五年复合增长率高达44.9%； 占总收入比重提升至64.5%，同时毛利率约为20.1%，处于行业较好水平，充分发挥压舱石作用，创造发展空间其他业务。

同期，社区增值服务向住宅场景渗透，单方收入产值大幅增长。 报告期内实现收入13.63亿元，占总收入16.6%，毛利率约26.1%； 非业主增值服务收入2.13亿元，占总收入的16.6%。 收入占比调整为2.6%，毛利率约为18.1%。

2023年，城市服务板块收入为13.35亿元，占总收入的比重由去年同期的16.0%增至16.3%，毛利率将稳步提升至14.0%。

自2020年首次提出城市服务战略并开始探索以来，近三年来，世茂城市服务收入占比和毛利率稳步提升，日益成为业绩贡献扎实稳定的支柱板块之一。 截至2023年底，其城市服务业务已覆盖全国80多个城市，报告期内新签合同额超过6亿元。

凭借强大的自主拓展能力，世茂服务在过去的一年里获得了多个价值数千万美元的城市服务项目，例如长安区主城区一体化环卫项目三年合同额西安市，合同总金额8920.28万元，马鞍山、县城农村生活垃圾治理项目。 （三年）合同总额7035.79万元，甘肃省庆阳市镇原县城市环卫一体化特许经营项目八年合同额6947.92万元等。

价量齐升，市场再创新高

正如其在业绩报告中所说，“经过四年多的积累，世茂的市场拓展能力已经达到了更高的水平。”

数据显示，2023年，世茂服务第三方外包年饱和收入将达到14.22亿元，同比增长2.0%，第三方项目收入贡献将提升至66.6%。 新收购项目质量指标进一步提升，综合中标率44%，同比提高12个百分点。 新开工项目物业费2.3元/平方米/月，同比上涨4.5%。 扩城年内入市项目毛利率提升4个百分点，达到15.7%。

中心城市深耕战略已开始显现成效。 新收购项目中，77.8%来自一线及新一线、二线城市。 新开工年饱和收入超千万元项目31个，其中合同额过亿元项目1个。 实现了从零到一的突破。 同时，通过客户运营实现裂变和后续布局，锁定了一批基石客户，如中国移动、顺丰、京东等。

此外，世茂服务还在一些新业态上取得突破，拿下张家界荷花国际机场、跃龙山旅游度假区项目。 在巩固传统住宅业态的同时，逐步进入公共建筑、交通枢纽、景区等，构建均衡的“全业态”版图。

值得一提的是，基于高质量发展战略的要求，世茂服务还主动终止了一些利润率低、管理难度大、管理成本高的项目，并调整项目组合，使公司托管项目品质更高，结构更合理。

报告期内，世茂全年饱和服务合同收入达63.02亿元，同比增长20.7%。 其中，非住宅业务全年饱和收入占比37.5%。 B端大客户、大单体项目收入贡献大幅提升，收入占比提升至42%。 非住宅业务征收率提高至90%。 市场独立性显着增强，有效提高了自身抵御市场风险和经营的能力，经营价值显着提升。

过去一年，世茂第三方市场拓展合同建筑面积增加4170万平方米，较上年4010万平方米同比增长4.0%。 新建住宅项目签约面积占比34.1%，其中新建住宅项目占比13.8%，二手住宅项目占比20.3%。

“（去年公司的）第三方市场扩张实现了非公开市场年度饱和收入的 6.6%。” 业绩会上，叶明杰介绍，过去一年，世茂的服务市场拓展方式更加多元化，这也带动了其人力效率和社会效率的全面优化，“每年饱和的员工人均收入扩张”达到730万，同比增长17%，销售费用率为1.7%。”

叶明杰表示，世茂服务将继续推进城市深耕的市场拓展战略，希望在24年内将深耕比例提升至70%。