“融信系”资金危机影响至一线楼盘和公司员工

中国房地产报

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吴若凡 中房报记者 樊永锋丨上海、北京报道

“融信系”的资金危机已影响至一线楼盘和公司员工。

6月中旬,上海市嘉定区融信海纳印象项目的多名业主向中国房地产报记者反映,他们于去年购买的海纳印象项目已停工超过7个月。该项目为“融信系”独立操盘,已于去年清盘(共4期),均价59000元/平方米。开发企业为上海融嘉房地产开发有限公司,股权穿透关系为苏州融廷置业有限公司100%持股——该公司大股东系融信(福建)投资集团有限公司。

业主们多方查证发现,融信海纳项目预售资金监管账户余额仅约6亿元,而尚未发放的三四期业主按揭贷款约为5.97亿元,可以初步估算出项目的预售资金监管账户余额,恐无法支撑楼盘完工、办理产证、偿还开发贷,存在的烂尾风险。

记者在项目现场看到,工地大门紧闭,未有施工现象。

与此同时,多名融信中国控股有限公司(03301.HK,以下简称“融信中国”)前员工也于6月上旬向记者反映,公司反复暗示此前他们投入的“跟投款”兑付无具体时间表,只能通过抵房的方式返还。

此外,据其透露,“融信系”在杭州的多个项目已经被抛售和出让股权的情况。

伴随着楼盘停工、项目转让、拖欠跟投款、裁员疑云等消息频出,内忧外困之下融信中国的深层经营风险一触即发。

2022年一季度,融信中国多笔债券价格大跌,股价骤降,同时遭遇三大国际评级机构集体下调评级,无异于釜底抽薪。

就“监管账户资金问题”,记者曾致函融信中国控股投资者关系部,截稿前,未收到回应。杭州银行也拒绝了记者采访。

6月29日,业主代表、融信中国客服代表、施工方上海元讯建设发展有限公司代表,杭州银行上海分行代表再次协商复工和解押等事宜。业主历经10多个小时的据理力争, 终于在6月30日凌晨获得几方承诺,施工方承诺在7月15日复工,杭州银行承诺于未来3月内完成解押登记,融信方面则承诺在解押完成的10日内做预告登记。不过,业主也向记者坦诚:“目前仅是阶段性胜利,最终能否兑现承诺还有待观察。”

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上海嘉定项目:预售资金“失踪”之谜

上海疫情之前,张岩听说他买的融信海纳印象停工了。

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疫情期间,张岩专门找到了业主群,获知项目已经停工很久了,并非仅是受疫情影响。

业主们查证后提出质疑,融信海纳项目总售房款约74.3亿元,预售资金监管账户余额仅约6亿元(以上均含业主按揭贷款金额),而尚未发放的三四期业主按揭贷款约为5.97亿元,监管账户资金余额是否能支撑楼盘完工成了未知数。

业主们顺藤摸瓜又发现更大的问题——开发商设立监管账户和认筹资金账户,其中,融信海纳印象一二期业主交首付和购房款的账号是“尾号为1959的农业银行嘉定支行”,而合同中的监管账户是“杭州银行青浦支行”,后者同时是融信海纳35亿元开发贷银行。

张岩认为,开发商利用业主对专业名词认知不够,用所谓“认筹资金监管账户”意在规避监管,实现了预售资金出逃,已构成违规。

而作为预售资金监管账户所在银行杭州银行青浦支行(以下简称“青浦支行”),以“开发贷还款进度到期”为由,划走了预售监管账户中的约28亿元资金。“房管局告诉我们,融信还有7个亿元开发贷未还,我们推算出,杭州银行从监管账户上划走约28亿元资金。”张岩告诉记者。

业主们普遍担心的是,如果没有后续资金进入到海纳印象的监管账户,项目或将面临烂尾。

不过,青浦支行并不认同这一说法。记者从业主与青浦支行一位自称客户回访的工作人员的通话录音中得知,青浦支行方面认为对于进入监管账户资金的房款,尽到了监管义务和责任。

对于没有进入监管账户的购房款,该银行职员表示,“青浦支行已经多次督促融信将购房款打入监管账户,也在督促其将未回笼资金进行划回。”

而对于青浦支行划走监管账户资金的问题,该工作人员表示:“监管账户资金是用于工程款、税费支出,以及偿还开发贷本息,而且资金监管里有协议,银行划走资金是按照监管协议约定合理合法提取,不存在挪用一说。”

开发贷银行是否可以划走监管账户资金用于清偿贷款?融信海纳印象预售资金是否涉嫌违规划转?

根据《上海市房地产转让办法》第37条之规定,房地产开发企业收取的商品房预售款,应当委托监管机构监管,专项用于所预售的商品房的建设。监管机构对预售款监管不当,给预购人造成损失的,应当承担连带责任。

58安居客研究院分院院长张波接受记者采访时表示,在现实操作中,确实存在银行放贷资金没有进入资金监管账户的情况。“有关部门应该进行相应的处罚,如果大家都这么做,监管账户就形同虚设了。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示:“应该严格审查涉事方(青浦支行、上海融嘉房地产)的借贷关系是否属于开发建设的资金借贷,如果不符合规定,预售资金不能挪作他用,仅仅只能用于项目的开发建设。”

他认为:“如果开发商转移了预售资金,应当予以相应处罚,就必须进行整改;同时在网签备案合同里,即使是监管银行,也没有权利去挪用,只能按照预售资金监管的相关规定,更不能私下去挪用。”

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停工的另一个解释:“施工纠纷”

6月3日,张岩等业主集体来到海纳印象工地现场寻求维权、讨要说法。但两个地块的工地大门都紧闭,没有一丝施工的迹象。

记者于6月中旬来到项目现场进行走访调查,发现工地大门依然紧锁,留守工人表示项目在去年就已停工,工人的过年工资都没有发。

对于海纳印象停工的原因,业主向记者表示,融信中国的客服和项目公司相关人员都曾给出了另一个解释——“施工纠纷”。

融信中国的客服表示:“此前已经向施工方元讯支付了项目82%的资金,但施工方要求融信再借5000万元给他们,双方就这样陷入了纠纷。”

对于融信中国的说法,记者致电融信海纳项目的施工方之一上海元讯建设发展有限公司,一位项目经理向记者表示,融信拖欠的工程款在3000余万元左右,至今已经半年有余,“最近房管局协调过,我们的要求很简单,按要求付清施工款,我们复工。”

据记者了解,目前上海市房管局等单位已约谈了开发商、银行和施工总包方。

对于监管账户资金被挪用的问题,记者致电负责协调的嘉定区住房保障和房屋管局市场科,科室负责人表示:“已经收到相关的举报,目前正在处理中。”

相较于工程款纠纷,业主们更担心预售资金挪用的后果——“6亿元资金基本能保障项目剩余工程完工,关键是钱没有下放、什么时候下放、归还开发贷后,是否还有后续资金去建房吗?”

6月8日,业主代表再度与融信的项目公司、融信中国总部客服部进行协商,得到的回复是,“6月20日,小地块复工、6月30日大地块复工,没有解押的客户按照网签信息解押。”

根据6月13日海纳印象出具的业主《告知函》显示,目前项目预售资金监管账户余额约6亿元(含在途按揭贷款等),与杭州银行的开发贷约7亿元。项目总户数1200多户,没有解押的房源约50%。

而此次事件的另一个涉事方杭州银行青浦支行在接到记者打去的电话后,对方表示需要采访函,在记者提供相关函件后仍然拒绝采访。

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杭州多项目开工缓慢 “疯狂”拿地难消化

除了上海,在融信中国的重仓之地杭州,也面临危机。

2021年的5月,融信中国浙江公司曾豪掷142.3亿元在杭州斩获7宗地块,多是高溢价、自持比例较高的限价盘。

但杭州出让的不少地块,被业内认为“不赚钱”。以融信中国所摘得的杭政储出[2021年]6号地块为例,税后净利润率仅有1.65%左右。与融信联合拿下杭州四宗地的滨江集团主席在发布会上曾表示,“努力做到1%~2%的净利润水平”。

知情人士向记者透露,“选择杭州是因为杭州刚好符合融信的战略。”

融信中国曾在2020年业绩会上表示,拿地以招拍挂为主,投资将重点放在长三角区域的一二线城市核心区域。

彼时,2021年上半年的杭州楼市独领风骚,当年末,杭州楼市共出现了32次“万人摇号”的盛况,涌现出一大批“限售网红盘”。

“鉴于杭州市场的销售情况,开发商普遍认为,市场会继续火下去,限价还会继续放松。这次拍地,让融信中国几乎赌上了集团所有资金。”前述知情人士说。

奈何天不遂人愿,凉意来得太快。自去年7月份开始,行情急转直下,房地产融资也降入冰点。

受此影响的结果是,融信中国在杭州的多个项目开工进展缓慢。

杭州当地一位房企人士告诉记者:“融信很多项目拿地后几个月迟迟未能开工,一是方案报规没有通过审核,二是房企没缴齐土地款。”

接近“融信中国”的知情人士告诉记者,融信中国的所有资金都是集团整体管控,前期杭州七个项目的资金筹划脱节,导致土地款没有缴齐,开发贷延迟。

屋漏偏逢连夜雨,“当补足土地出让金,可以正常开发时,此时,恰逢美元债节点,靠高周转高速扩张的融信,运转速度放缓,待到预售节点,又赶上杭州有史以来最严的限签。”

但是,“当时,融信内部上下依旧信心满满,觉得项目可以在半年内现金流回正。”前述知情人士告诉记者,“一个点慢了,后面所有节点都会慢。然后其它区域公司连带着资金使用都受影响。”

也正是这次拍地,让浙江区域在融信内部成了“众矢之的”,本是重仓之地的杭州让融信陷入了泥潭。

开发周期拉长,预售资金回拢变慢,维持公司正常运营的正向现金流回流减缓,由此导致的后果是,在拿地仅几个月后,融信从买买买转为“卖卖卖”。

目前,融信在杭州拿下的7块地完全自持的仅剩1块,其余地块有的股权比例降低,部分完全退出。

唯一自持的“融信傲世邸”自去年9月开工,曾一度陷入停工和转售传闻,于今年6月才正式预售。

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员工“跟投款”难兑付借机“清库存”

公司运营面临问题,员工往往成为最先被优化的对象。

刘敏是融信中国苏沪区域的一名中层老员工,他于年初离职,此前的项目跟投款,一直没拿到本息。

6月20日,刘敏等原员工被通知赶往上海融信总部签订一份“跟投清算协议”,要求员工自愿同意与公司解除跟投相关协议,同意以抵房的形式来偿还员工跟投的本金,刘敏认为融信是在变相去库存。

“融信方面暗示跟投款偿还遥遥无期,现在只有抵房可以选,但抵房的标的大部分是SOHO公寓,住宅极少只有几套,这对普通员工来说根本无法承受。”他说。

“即使能抵住宅,根据城市限购政策,还要经过资格审定和摇号,而且在疫情+失业的当下很多人连首付都拿不出。”

“比如南京项目,一套住宅总价400万元,首付比例高达30%。也就是说要先付给公司120万元的首付,才能救自己的跟投。有几个人一次性给得起120万元现金?”

刘敏认为,这是逼着大家选SOHO公寓,但按照现在的行情, SOHO公寓的二手房的价格至少在原价基层上打8折,还需要扣除税费再折损10%,还未必能卖掉。

刘敏告诉记者:“大家都担心如果融信真的暴雷了,未来跟投款根本不知道找谁去解决。目前抵房是唯一可选的方式,员工们以后还得自己想办法追回跟投。可谓前后都无路可走。”

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融信失速行业高杠杆压力警示

强监管让融信中国资金愈发的趋紧。

从项目停工到员工跟投难兑付、从融资遇困到经营失察,融信面临的一系列问题,折射了当下诸多房企的现状。

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张波表示:“这不是融信中国一家的问题,是整个房地产市场的资金回流都受到了限制。”

亿翰智库宏观首席研究员张化东告诉记者:“融信中国目前面临的困境,其一是因为去年拿地太多,没有及时踩刹车;其二是当前行业环境恶化,各级地方政府、金融机构、合作伙伴都不信任开发商,开发商的现金流变紧了,融信此时还加杠杆狂奔,必然有问题。

也正是因为杭州的失利,打乱了融信的整个资金排布节奏,也就有了后来的沪苏项目资金被抽调,监管资金被挪用的情况。

前述接近融信中国的知情人士告诉记者:“融信手上本就没那么多钱,却还敢拼命拿地,这一切是基于能够快周转的前提做的投资测算,一切的前提是把资金发挥到极致,让每一分钱都要快速运转起来。”

“融信中国的管理层可以说是孤注一掷了,一直赌市场会好、监管会放松。”他说。

他例举杭州,如果杭州七个项目按照正常流程,土地款付完过6~8个月就可以预售,但实际情况是,由于土地款没有缴齐,导致开发贷延迟。

他说:“原来监管比较松的时候,房企在缴纳第一笔土地款之后,便能获得商业银行的开发贷,但强监管之下,用便宜的钱置换贵的钱的游戏方式已然行不通。”

他坦诚道:“融信骨子里具有‘闵系’企业的鲜明特点,赌性大,在顺风的时候更喜欢all in,融信赌得是杭州的市场,包括去年,如果金融监管没这么厉害,杭州能够提高资产价值和市场信誉度。只能说,融信中国的管理层唯一没料到的是金融监管,赌对了市场,却没有料到整个行业大环境的变化。”

克而瑞研究中心总经理林波表示, 2021年上半年市场太好,同时融资相对宽松,在疫情后国家刺激经济的大背景下,尽管当时已经有了“三道红线”,但开发商普遍没有引起重视。

张波认为,归根结底还是企业本身运营的问题。高杠杆、高周转,资金一旦断了就很难了。

“在这种情况下,没有企业会预见接下来发生的事。而且这对任何行业都是无法承受的,更别说资金密集型和高杠杆房企了。”他说。

强监管,让被誉为“地王收割机”的融信,高周转策略失速,高杠杆压力陡增,当前市场下,这是行业缩影,也是行业警示。

(应受采访者要求 ,文中刘敏、张岩均为化名)

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