文/乐居财经 徐淑敏 曾淑佳
从7家房地产公司手中拿下北京丰台地块的东方雨红，显得没有想象中那么兴奋。
与其他房企发布的表示幸运或喜悦的拿地公告不同，东方雨虹的公告强调：“拟通过本次土地资源合作与客户建立长期、稳定、深入的业务合作关系，不会影响公司正常运营。” 商业”。
其含义早已显而易见：土地属于他人。
一个多月后，这片热门土地的主人终于浮出水面——中国海外发展。
也就是说，作为供应商，东方雨虹通过拿地，与大客户中海发展建立了深厚的联系。
今年，“大佬”拿地已成为常态，陌生的面孔也越来越多。 东方雨虹、统一装饰等房企供应商也多次出现在当地拍卖市场。
与其说是为了土地分红而买地，倒不如说是为了与房地产公司的大额合作订单。 毕竟作为供应商，没有开发房地产项目的经验，所以还是要依赖有实力的房地产公司。
作为乙方，供应商现在成为房地产公司拿地的“典当”。 此前，他们曾频繁为房地产企业“垫付资金”，为其提供过桥资金，并拿下其开出的商业门票。
后来，很多房地产开发商陷入了流动性危机，供应商账上的应收账款和坏账尤为突出。 债务无望收回后，只能计为损失。
由于对房地产开发商的依赖，供应商赚到的每一块铜都充满了风险。 一边依靠房地产公司维持业务量，一边默默地吞噬风险，这几乎是供应商难以改变的常态。
充电“马甲”
没有太多意外，东方雨红在北京丰台抢到的那块地最终被转让了。
一个合作伙伴也浮出水面——中国海运。 东方雨虹发布公告显示，丰台地块的主要建设主体鸿丰地产拟将鸿熙地产持有的鸿丰地产95%股权转让给苏州珠汇，转让价格为47.5万元。
也就是说，丰台地块的大部分股权被转让给苏州珠汇，而东方雨虹本身仅持有5%的股份。
苏州珠汇主要人员刘慧明、杨志宇、李涛、戴超等均与中海发展有关。 该公司在苏州收购了土地，被视为中海发展的归属。
东方雨虹已牢牢确立了中国海外发展拿地“老马”的地位。
这让人想起7月底，成都龙泉驿狮岭片区的一块住宅用地被四川同协佳房地产开发有限公司以同样的装修收购。 20多天后，四川同协佳更换投资者，持股100%。
同样的装修，成了成都当地房地产开发商的“马甲”。
一匹马征地的事件，在当下的土地拍卖市场上，已经不再罕见。 近期，当地拍卖市场上出现了很多陌生的面孔，如南通雅伦、建航地产、浙江中豪等，他们带着自己的资金进入市场，最终与头部开发商合作开发项目，因此他们被视为“新马甲”。
大多数马甲公司去那里进行金融投资，是为了获得另一种收入来源。 特别是当地一些中小型房地产企业资金实力雄厚，有意扩大规模。 比如建航地产、浙江中豪更喜欢投资小股，与滨江有很多合作。
但东方雨虹和统一装饰这两家马甲公司却是例外。 他们的角色更多的是房地产公司的供应商。 与其说是为了土地分红而拿地，倒不如说是为了与房企深度捆绑合作而拿地。
东方雨虹也大方承认：“公司计划通过本次土地资源合作，与客户建立长期、稳定、深入的业务合作关系。”
同样的装饰业务还涉及建筑装饰、幕墙、智能化工程等领域。 在其官网展示的项目案例中，约十分之九是新希望地产项目。 可以说，同装修对新希望地产的依赖程度很高。
这不禁引发人们的思考。 像东方雨虹这样的领先防水建材制造商需要通过拿地与房地产公司实现深度合作，而其他中小型供应商的生存处境可能会更加困难。
毕竟东方雨虹还是有资金实力的。 今年以来，其已参与北京6次土地拍卖，缴纳土地保证金超过40亿元，全部为自有资金。 此次以40.135亿元拿下丰台地块，还强调资金是自有资金。
房地产企业在决定成为供应商时或许就是看中了这一点。 从2021年开始，各地对马甲企业限制较多。 例如，家族体系内的企业不得在同一平台上争夺土地，资金来源不能为股东贷款、预融资、上下游关联企业贷款和垫款等。
一二线核心城市的热门地块竞争者众多。 归根结底，征地还是要看运气。 仅靠房地产公司获得土地的机会微乎其微。
对于中海发展来说，急需增加北京市场的储备。 尤其是在中建集团内部竞争激烈的前提下，中海发展还需要一些外援。
对于东方雨虹来说，至于“马甲”业务，如果有足够的资金支持，或许值得冒险一搏。 一方面可以等待房地产项目销售扭亏为盈； 另一方面，可以赢得房地产公司的大量建材订单。
尽管东方雨虹近两年深受房地产企业坏账影响，并多次强调“不涉足房地产开发业务”，但仍抵挡不住诱惑，想要寻求分一杯羹。与房地产开发商合作做馅饼。
预付资本的命运
三年前，恒大因深圳深置业A股上市失败而面临“向战略投资者偿还1300亿本金和股息”的困境，瞬间敲响了流动性警钟。 但没过多久，许家印就找到了相应的对策。
恒大很快就敲定了计划，将战争投资的1300亿元人民币中的863亿元转为普通股，暂时平息了债务危机，就像2009年左右迅速摆脱困境一样。
签约仪式上，战投大佬们都到场支持许家印。 苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶元熙、嘉寓集团董事长田嘉余等都在系数之列。
当时在场的所有人都面带微笑，虽然同意恒大的股权转让方案，但也有无奈的成分。 毕竟他们就像是绳子上的蚂蚱，输了大家就都输了。
无论是正威、广田还是嘉誉，都在业务层面与恒大有着密切的联系。 历史无数次证明，利益纠纷的滋生地往往是密切接触的伏笔。
例如，主营业务为建筑门窗、幕墙产品和安装服务的嘉誉控股，在恒大风波初期公布与恒大的商业票据敞口总额为13.15亿元。
在此之前的15年里，嘉誉累计净利润仅为8.03亿元，远低于票据敞口总额，可见其压力巨大。 但除了与恒大谈判或提起诉讼之外，似乎没有什么更好的选择。
商业票据融资一度上演“盛况”。 据不完全统计，至少有60%的开发商在材料采购、人工费用、工程付款等方面使用过商业发票。
67家样本房企应付票据规模从2016年底的292.88亿元增长至2021年底的1468.62亿元，复合增长率达38.05%。 历年样本房企应付票据同比增速大多保持在40%以上。
商桥的水很深。 这涉及供应商向房地产公司提供的过桥融资。 鉴于房地产开发商不断以高周转率运营，供应商通常会预付资金以获得持续的合同。
随着时间的推移，房地产上下游供应商对房地产企业的依赖性越来越强。 一旦房地产企业出现危险，多米诺骨牌就会立即倒倒。
而当问题出现时，总是需要一个漫长的过程来解决。
乐居财经发现，直至今年年中，嘉寓控股在中报中仍98次提及“恒大”一词，反复强调恒大延迟支付工程费、无力支付到期票据、计提减值准备等因素损失。
上半年，涉及嘉裕股份的诉讼案件数量大幅增加，涉及恒大商业承兑汇票案件共118起，累计涉案金额1.23亿元； 相比之下，涉及非恒大商业票据的案件仅有22起，涉案金额2347.72万元。 。
上半年，嘉寓股份计提信用减值损失1512.87万元，资产减值损失1.13亿元； 根据涉案诉讼情况，预计负债及其他预计负债金额为5037.04万元。
除了嘉寓控股外，全住控股、广田控股、金螳螂等也因房地产开发商的雷暴而陷入经营困境。 生产插座的公牛集团也在半年报中披露了向房地产企业提供贷款的情况。
公牛的声明称，其子公司电气销售为扩大对融创的销售业务，向融创集团及其七家子公司提供贷款，本金1.1亿元，贷款期限为两年。
该借款金额占其他应收款期末余额的78.02%。 多头为此计提了7700万元坏账准备。
类似的案例并不少见。 看来，在曾经规模更大、更加光鲜亮丽的房地产行业背后，有无数的供应商垫付了资金，提供了更大的帮助。 随着房地产周期的到来，供应商也面临着大环境的挑战。
座位难减
证交所数据显示，今年5月至10月底，商业票据逾期3次以上且月末逾期余额或月内逾期票据的房地产项目公司达1377家。 ，同比下降57.6%，占全部商业票据的比重。 逾期票据企业比例环比下降0.8%至53%。
从逾期商业发票增幅来看，10月份逾期商业发票项目公司净增25家，当月新增逾期项目公司数量环比增长9%至169家； 9月份逾期的项目已于10月份结清逾期余额。 企业144家，比上月减少42.9%。
也就是说，当前房地产商业票据承兑高峰期已经过去，新增逾期风险主要集中在近期陷入困境的房地产企业。 整个行业的逾期商业票据或将趋于稳定。
房地产商业票据纳入监管范围以来，发行速度明显放缓，且大多在消化存量。 一些供应商也吸取了教训，停止接受投保房企的商业汇票，甚至采取现金和现货交易的方式，尽量避免流动性紧张的房企进行信贷交易。
但事实是，供应商嘴上嘴上和房地产开发商划清界限，但实际上很难割舍，因为房地产开发商对他们来说太重要了。
例如，长期以来，工程渠道一直是江山欧派的主要收入来源。 它依靠与房地产开发商建立合作关系，专注于定制生产线的批量制造，通过低价格和高产量实现规模扩张。
自2017年上市以来，江山欧派营收和净利润保持稳定增长，正是得益于工程地产的扩张。 2020年，江山欧派的工程渠道收入甚至增至26.07亿元，占其收入的91.34%。
但去年，受工程渠道影响，江山欧派实现营业收入32.09亿元，同比仅增长1.63%； 与2020年48.6%的增速相比，其增速的放缓是肉眼可见的。
一边依靠房地产公司维持业务量，一边默默地吞噬风险，这几乎是供应商难以改变的常态。
到目前为止，上述“马甲”东方雨红踩到陷阱的事实还是相当骨感的。 在其财报中，经常可以看到这样一句话：“由于客户管理不善，出现了债务危机，预计不会全部收回”。
乐居财经统计获悉，2018年至2022年，东方雨虹应收账款分别为45.11亿、56.36亿、61.01亿、87.64亿、108.79亿，逐年增加。 其中许多是与房地产公司合作产生的。
去年年报中，其应收账款中列示了11家客户的坏账准备。 其中，1项规定占80%，1项规定占50%，3项规定占50%。 是30%。
一些房企未能按时偿还债务，只能用商品房来抵销，供应商也无奈接受。
比如，往年，志邦家居的财报中，投资性房地产金额大部分时间为零。 但去年底和今年上半年，投资性房地产金额分别为426.31万元和1714.75万元。
该值快速增长主要是由于部分大型商业客户利用商业物业抵销公司货款，公司维持其所致。
商票下滑后，供应商充当了房企的拿地马甲。 未来，紧密相连的两者或许会演绎出更多的合作模式。
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