烂尾楼业主集体停贷是否合法?银行应限期追回

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▲名门翠园位于郑州金水区北部核心位置,曾在2018年开盘时热销“走红”。新京报记者 徐倩 摄

疫情以来,伴随着楼市进入调整期,层出不穷的楼市纠纷正在成为新的金融风险隐患。

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最近,国内多地频发烂尾楼问题。长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目的业主纷纷给银行发“强制停贷告知书”,明确“不复工就不还贷”的诉求。

烂尾楼业主集体停贷是否合法?这并不是一个人或单方面的问题,而是各种情况扭曲交错而成的“囚徒困境”,只有厘清这一事件背后的权利义务的因果逻辑,才有可能解决这一困境。

新房按揭贷款,是一种复杂的期权交易。也就是说,人们购买的是未来某个时候交付的商品房,而非完整的成品。而且,通常交易最后的风险承担者是购房者,而购房者很多情况下并不具备相应的金融常识。

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实际上,房产的质量、价格、最终权属、条件等,对所有人来说都未知,风险不具可控性。因此,2003年,央行就在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示,“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金”。

2010年,住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》中也明确表示,商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

此类规定,便是在进行风险管理。对于房屋等商品而言,楼层封顶意味着抵押物具有了初始抵押价值,银行放出去的贷款有一定保障;而监控预售资金账户和资金调拨流向,其实就是专款专用,避免项目烂尾。

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如果严格遵守这些规定,住房按揭贷款业务充其量就是期货交易,最终风险承担的购房者即使出现损失,也是建房价格、建设期限等可见可控的损失。

退一步说,即便房屋因其他原因烂尾了,各方的权利义务关系也容易梳理。而一旦这些规定被绕开了,甚至变成了“炒楼花”,就成为缺乏风险防范措施的期权交易了。

这种住房按揭贷款,在房价上升期,各方利益都一致,所有人都可以分享房产的时间增值。但一旦房价进入调整期,各方利益就不一致了,购房者就会承担房产的所有风险。

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按理说,按揭购房本质上是一种期权交易,那么在住房没有真正交付给业主之前,业主从银行按揭贷款获得的资金,其处置权和剩余索取权都应属于业主,而非开发商。也因此,对于商品住房预售资金的监管,理应归属于业主或者业主组成的业主委员会,至少需要业主监控或确认商品房预售资金调拨情况。

遗憾的是,在相关设计与具体执行中,住房交付之前,本属于业主的资金却脱离了业主的监控和决定范围。而负责商品住房预售资金监管的机构,却不需为其不作为和乱作为担责,显然是有违公平交易和权责对等的原则。

从这个维度看,作为烂尾楼风险的最终风险承担者,多地业主采取集体停贷的行为,并非全无道理。

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就此而言,当前烂尾楼业主集体停贷问题,属于业主单方面与银行解除合同。司法部门需基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定,妥善回应人们合理诉求。

随着楼市进入深度调整期,类似案例或会进入多发期,处理不好购房者的利益诉求,其面临的风险不仅会成为触发金融风险的点点星火,而且很容易扩散为社会风险。毕竟,对很多掏空“六个钱包”的购房者来说,面临烂尾的房产几乎就是其全部的资产,也是其对生活的寄托。

为此,司法部门不妨为各个利益冲突者提供合理合法的应诉渠道,并梳理和缓解这种由于住房按揭制度的扭曲激励带来的普遍性纠纷。有效理顺其中各利益方的权利义务关系、责权关系,及按揭贷款合同内含的复杂法律关系,才能厘定其中的是非曲直,矫正给各方利益带来的伤害。

当然,更为重要的是从制度和机制设计上,杜绝扭曲激励,以防患于未然。比如,改革预售制,真正清晰化开发贷与按揭贷的边界,按照产权权属做好按揭贷款资金的产权归属,并基于权责发生机制,做好按揭贷款资金的调拨管理等。

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