2021年12月29日全国财政工作视频会议在北京召开

战鼓声声马蹄急,房产税试点渐行渐近。

2021年10月23日,全国人民代表大会常务委员会作出关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

2021年12月27日,全国财政工作视频会议在北京召开,会议要求“做好房地产税试点准备工作”。

2021年12月29日,中国财政科学研究院研究员、原副院长白景明在中新财经2021年会上表示,房产税试点是非常稳健的,兼顾公平和效率。这是一个新税种,涉及面广,技术上要求也高。比如:房屋评估值的核定非常复杂,北京二手房转让差一条街就不是一个价,所以税务局要核定。但房产税应该要做共同富裕中“房住不炒”、保证房地产调控在存量方面必要的手段。

2022年1月7日,国家税务总局官方网站公布了一则重要信息——《国家税务总局 自然资源部关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》,这是开年一号文件,重要性不言而喻。文中指出,2022年底前,全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。自然资源主管部门向税务部门推送统一受理的不动产登记申请和办税信息。主要包括:权利人、证件号、共有情况、不动产单元号、坐落、面积、交易价格、权利类型、登记类型、登记时间等不动产登记信息,以及办理纳税申报时所需的其他登记信息。时间点非常明确,2022年底就要完成。涉及范围广泛,覆盖全国所有县级以上行政区。任务非常明确,不动产涉税业务共享。

无论你在北京有一套房还是在老家县城有一套房,将全部联网,都能查到。有了这些基础性的全国大数据,税务局征收房地产税易如反掌。房产税开征的最后一道技术屏障将彻底打破。

房产税作为目前最为有效的调节手段,是国家和相关部门对炒房客,以及房地产开发商所提供的一副猛药,通过这副猛药的强烈作用下,国内的房地产行业也将出现比较大的变化。

2022年,我们从众多媒体所听闻的消息都是:房子成交量又降了,房价开始跌了。很多人在公开场合,表示房地产进入到了“黑铁时代”。周围的人,似乎对于买房这件事变得也不怎么着急,更多的人选择观望。银行的个贷规模居高不下,住房贷款放不出去,没人买房,造成资金规模闲置,客户经理着急上火。这可是和去年截然相反的景象呀!

在中国,特定的价值文化决定了特殊的房产文化,老百姓购买房产用于自住的热情很高,所以房产税与绝大部分老百姓的生活息息相关。本文对房产税有关疑点问题进行答复,帮助大家廓清模糊认识、擦亮明智慧眼。

1.什么是房产税?

答:房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.为什么要征收房产税?

图片[1]-2021年12月29日全国财政工作视频会议在北京召开-唐朝资源网

答:地方财政吃紧,为了保持经济活力和保障基本民生,政府投资和财政支出只增不减,迫切需要筹集新的财政来源;疫情影响、房地产市场萧条、土地大面积流拍、中小企业经营困难、对外出口下降等对地方财政冲击较大;落实“房住不炒”的基调,调控房价和预期,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展。房产为居民主要财富资产,房产税改革立法有助于发挥调节个人收入分配、缩减贫富差距功能,促进实现“共同富裕”。

通过房产税的手段,才保障居民正常的购房需求,维护居民的基本生活需要,释放和发展居民的消费能力,促进经济结构的转型升级,在全社会形成以消费为核心的新型经济发展结构。

3.试点地区会有哪些城市?

答:房地产税虽然已经被国家多个部门所证实,但具体在社会上推行仍需要一段时间。根据国家目前的相关规划,房地产税在2022年将在一线发达城市进行试点,主要为天津,上海,深圳等超一线城市。试点之后,国家会根据试点所反馈的情况和实际问题,对方案进行调整,并充分听取广大群众的意见,再做出国家层面的政治决策。

大概率会以房价上涨压力较大的热点城市为主,比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。预计北京、上海、广州、深圳、宁波、杭州、西安、厦门、成都、重庆、苏州、东莞、三亚、海口、无锡、合肥等热点城市,纳入房产税试点的可能性较大。虽然目前郑州房地产属于低迷阶段,但郑州作为新一线城市,也有纳入试点的一定可能性。如果试点征收房产税,二手房交易松绑政策大概率会同步推出。

在部分地区开展房产税改革试点工作的《决定》提出,“本决定授权的试点期限为五年。条件成熟时,及时制定法律。”

4.征收方案是如何安排的?

答:在国务院确定的基本原则下,各地将因城施策。考虑到这次是先试点、后立法,考虑到公平和效率,可能会采取相对简单的方案,即按照家庭人数确定抵扣相应的面积和金额后、按照平均税率进行征收,这种方案不会太复杂,以保障快速启动,后续逐步完善。

5.按套征税,还是按面积征税?

答:上海等地试点方案是,按照每人60平方米进行,也就是每户家庭人数乘以40,其持有的房产平方米数高于所得的结果,每平方米按照相关标准征收税务。

个人认为,按面积计税最合理、最公平。因为,每套房子的市值和户型差异巨大。比如,李先生家有一套400平方米的大别墅,市值2000万元;刘先生家有一套30平方米的大标间和一套60平方米的二室一厅,总市值100万元。按套数进行征税的话,让总面积90平方米、价值100万元的刘先生交税,而住着市值1200万元豪宅的李先生不交税,显然缺乏道德性和合理性。

据内部消息,可能采取首套免征和免征面积相结合的方式,同时对刚需及特殊群体免征。此前,上海试点方案的免征面积是人均居住面积的2倍,预计此次试点将对免征面积做出调整以扩大税基。

图片[2]-2021年12月29日全国财政工作视频会议在北京召开-唐朝资源网

如果按照房产的套数来计算,几乎是对拥有两套房屋和或两套房产以上的居民有巨大影响,需要密切注意和关注相关政策发展的趋势。

6. 如果按面积征房产税,扣除面积为多少?

答:目前政策不详。个人认为,有两个可能性。

一是全国“一刀切”,按家庭成员每人60平方米的标准进行扣除,比如一个家庭4口人,按每人60平方米的标准扣除的话,就是对家庭住房超过240平方米的面积部分进行征税;按每人60平方米的标准扣除的话,就是对超过240平方米的面积部分进行征税。现在家庭普遍较小,以2口人、3口人居多,一个家庭,夫妻二人,只享受每人40平方米的话,只能购买80平方米的房子,不符合幸福中国的标准。因此,按照每人60平方米的标准进行扣除,较为合理。

二是实行一城一策,按照每个城市房管系统登记注册的总住房面积除以拥有住房的人口数量,作为扣除基数。这种征收房产税的方式,最合理,最公平。比如,北京市人均住房面积为25平方米,那么就以25方米作为免征扣除的基数。河南新野县人均住房面积为65平方米,那么就以65方米作为免征扣除的基数。

全国不分一、二、三、四、五线城市,全部按一个免征标准,看似公平,实际很不公平。因为,你在县城乡镇,一家3口人,住房面积180平方米很正常,总价值也就五六十万元;而北上广深大都市,一家3口人一般拥有住房100平方米就很了不起了房产税是对个人征收的,市值接近千万元,拥有180平方米的住房基本不可能。

7.前几年上海房产税试点是如何开展的?

答:对于个人房产征收房产税,重庆和上海已经试点很多年,其中,上海房产税试点已有十年。上海试点房产税最早始于2011年,2011年1月27日,为进一步完善房产税制度,合理调节居民收入分配,正确引导住房消费,有效配置房地产资源,上海市人民政府出台《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知(沪府发[2011]3号),决定自2011年1月28日起,开展对部分个人住房征收房产税试点。根据上海房产税的通知文件来看,针对个人征收的房产税,主要有以下几个征收要点:1、上海居民新购且属于家庭第二套房及以上,或非上海居民新购住房是征收对象。2、税率:一般情况下0.6%,符合条件的0.4%。3、对于符合条件的,有免税住房面积,税收减免优惠。4、按年计征,每年12月31日前申报纳税。按照规定,房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在上海市新购的住房。适用税率则定为0.6%。若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。对房产税试点征收的收入,用于保障性住房建设等方面的支出。未来,除了上海和重庆,试点地区会越来越多,等到试点机会成熟,就是全面铺开的时候,当然这个过程可能比较长,可能是5年以后的事情了。

人均免税住房面积60平方米。上海试点的房产税并非每个人都要交,居民家庭的人均免税住房面积为60平方米,且目前仍按此执行。按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知(沪府发[2011]3号),上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按办法规定计算征收房产税。

如果上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的,可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属,不得重复计算免税住房面积。

不难发现,上海以前的房产税试点,主要针对新购住房。与已经购入居住的住房并无关系。

图片[3]-2021年12月29日全国财政工作视频会议在北京召开-唐朝资源网

8.征收房产税,对哪些人影响较大?

答:扣除抵扣面积以后,对大部分刚需家庭影响不大,但对于两种人影响较大。

一是想要投机炒房、拥有多套房的人。

二是想要购买豪宅的人。

9.征收房产税,对房地产市场有什么影响?

答:短期有影响,长期影响不大。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

近期,房地产市场风雨飘摇,处在20年来最冷的寒冬,试点方案出手不宜太重。如果征收面太宽太广,容易引起人们的反对和抵制。如果征收面太窄,收不到多少税,相当于形同虚设。

总的来看,对人口流出、商品房过剩的地区,将会雪上加霜;对人口流入、商品房供不应求的地区,短期有冲击,会通过房价或租金进行转嫁。

10.征收税率高不高?

答:预计我国房产税试点将以市场评估价值为征税基础,并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠。国务院统一划定税率范围,各地因城施策确定差异化税率,且整体税率不会太高。

根据发达国家及上海重庆经验,房产税率主要采取累进税率、平均税率方式,且税率较低。此前上海重庆分别采用0.4%、0.6%两档和0.5%、1%、1.2%三档税率,预计试点城市将因城施策,税率一开始不会太高。

图片[4]-2021年12月29日全国财政工作视频会议在北京召开-唐朝资源网

11.个人出租住房是否缴纳房产税,应如何计算?

答:需要交税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定:“十四、根据房产税暂行条例规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。因此,个人出租房屋,应按房屋租金收入征收房产税。”

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定,对个人出租住房,不区分用途房产税是对个人征收的,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

12.企业开办学校自用的房产,是否征收房产税?

答:根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((1986)财税地字第8号)规定:“十、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,免征房产税。”

13.房屋转租收入,是否需要缴纳房产税?

答:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。由于转租者不是产权所有人,因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。

这意味着,今后大量房产所有人出租房子时,将会先与代理中介公司、亲戚、朋友进行签订低价出租合同,然后让代理中介公司或者使用亲戚、朋友的名字进行转租,以此规避高额征税问题。

14.假如出租房屋,租赁双方协商租赁期前3个月免租金,免租期间还需要缴纳房产税吗?

答:需要。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

图片[5]-2021年12月29日全国财政工作视频会议在北京召开-唐朝资源网

15. 疫情等特殊自然灾害期间,免租期间还需要缴纳房产税吗?

答:一般不需要。比如,根据《山东省财政厅、国家税务总局山东省税务局关于出租人为服务业小微企业和个体工商户减免租金有关房产税城镇土地使用税政策的通知(鲁财税〔2020〕27号)的规定,自2020年1月1日至2020年12月31日,出租人为服务业小微企业和个体工商户减免租金的,对减免租金部分所对应的房产、土地,可按减免租金的月份数和减免比例减免房产税 、城镇土地使用税。

16.房地产开发商将自己开发的商品房自用,需要缴纳房产税吗?

答:需要。根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定,房地产开发企业自用本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

17.房产税一定执行吗?不缴纳的话会怎么样?

答:一定执行。如果对居民不交易的现有住房征收房产税,难度极大。而对准备交易的新房或者二手房,征收房产税没有任何阻力,你不缴税,就不给你过户,执行自然没有任何问题。

18.以后房子还能买吗?

答:房子是用来住的,不是用来炒的。如果是自住,还是可以买的。如果是用来投资,在当前经济形势趋势下,建议避开三四线城市。最起码二三线等人口流入的城市,房价会保持稳定,但不会暴涨。

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