“王炸”太阳宫集中供地的“货架”上(图)

图片[1]-“王炸”太阳宫集中供地的“货架”上(图)-唐朝资源网

文/乐居财经曾书佳林振兴

“去年,十八里店地块每平方米的成本为 5.50,000。今年降了1万元。”吴迪(化名)是北京某央企投资发展部负责人。一半的土地正在集中供应,他感叹现在是征地的最佳时机。 “不仅没有开发商敢肆无忌惮地抢地,而且还能以底价出售,政府会主动获利。”

不仅在北京,在全国大部分城市的土地供应清单中,都有放宽征地标准、优惠出售土地的措施,力度不小。尤其是部分“回锅”地块,跌幅超过25%。

相比各地解绑楼市的各种措施,从土地入手,让开发商更好地填满粮仓,才是最根本的“解绑”。

眼看有利润空间,流动性还可以接受的房企,再次打了算盘,计算投入产出比,做出补仓的决定。今年以来,上海、杭州等部分城市开始重新掀起土地拍卖热潮,房地产投资者也重新忙碌起来。

但即便如此,尚未走出寒冬的民营房企,依然更加谨慎。就连之前热心的联合征地方式也很少见。

某地产公司副总裁直言,虽然监管会降低征地门槛,但对于企业而言,征地不再是第一要务。 “大部分开发商左边刚还完一波美元债,右边还有剩余资金维持楼盘的交付,在疫情还没有完全消散的时候,肯定会选择观望。”

因此,今年第一、二轮土地出让的主角依然是国企、国企、城投以及腰包鼓鼓的地方龙头房企。

地价下跌

6月,被称为北京“国王炸弹”的太阳宫地块,终于上架了集中供地的“架子”。这是一个位于三四环的稀有地块,酝酿了一年多,备受关注。

如今,许多房地产开发商都在摩拳擦掌,跃跃欲试,其中包括华润、中海、金茂、首开、保利、中国建筑等七家房地产公司。其中,组成联合体的实体众多,如首凯+保利+建工、大悦城+厦门国贸、城建+华润等。

原项目必须遵守《北京住宅平均建筑面积140平方米以上取得预售证,8层以下建筑施工进度需封顶,8层以上的主体需要完成一半”。这无疑增加了房企的运营时间成本,让包括绿城在内的部分开发商半途而废。

但在报名截止前夕,有关部门通知,装配式建筑不受上述政策影响。听到这个消息,参与拍卖的开发商们松了口气。

最终,中建二局以66.8亿元登顶太阳宫地块。项目成交底价约8.8万/平方米,住宅销售指导价13万/平方米;建筑面积7.57万平方米,政府持有10%的产权。据乐居金融测算,其可售价值约为88.57亿。

获得土地后,中国建筑的喜悦之情溢于言表,还专门发布公告称,“助力公司进一步开拓北京房地产开发市场”。据其介绍,太阳宫项目总投资约81.57亿元。由此计算,该项目的净利率大致为8.6%。

不要低估8.6%的净利率。去年房地产公司整体净利率仅为6.2%。相比之下,在目前的环境下,太阳宫项目的利润率更高,确实值得一试。

另外,曾两次“返还”的十里店1303-685、694地块,终于在帝都第二轮集中供地中成功出让,以金隅+住宅总联会的底价。招标,总成交价38.8亿元,底价4.50000/平方米。

毗邻的百里店693地块也在去年10月被金隅以底价37.6亿元拿下,不过当时的合作方是坤泰,楼面价是5.50,000/平方米。

值得注意的是,十里店693和694地块的销售指导价均为7.50000/㎡,但相隔仅7个月,两地块的楼面面积差价为10,000/㎡。对于金隅后来的合伙人朱总来说,可以说是天价,利润空间也更大。

无论是太阳宫还是十八里店地块,都是政府放宽征地条件和开发商“利”的缩影。

从去年下半年开始,监管收紧,雷雨天气肆虐。即便是幸免于难的民营地产商,也在脆弱的资金链上如履薄冰,身影逐渐消失。今年以来,房地产暖风频频吹来,土地“打折”的例子比比皆是。

不仅北京,隔壁天津也有“面粉”降价现象。

如原拟出售的河西西藏地块锦西环(挂)2022-006号,起拍楼面价为23346元/平方米。该地块周边住宅用地上一次成交是在2020年,鲁能以总价36.2亿元、楼面价30548元/平方米的价格拿下。

让当地开发商没想到的是,两年后,地价跌了7000多。

再比如,在第一轮土地供应中,广州部分地块价格较去年有所下降。其中荔湾区芦菊路AF020208、AF020245地块和南沙区2022NJY-1地块起拍价较去年首售下降20%以上,意在提高利润率房地产公司。

在厦门,去年未成功售出的集美新城2022JP03地块和后西区2022JP04地块,也从6.9亿和6.8亿跌至< @5.6亿,5.1亿,分别下降18.8%和25%。

在福建的另一座城市福州,2022-18年晋安湖畔的地块原本在首轮土壤拍卖中被取消;但在5月份,当它出现在第二轮土壤拍卖名单时,起拍价从32.51亿变为24.56亿,下跌了7.9.5亿元,楼面均价下降约7300元/平方米。

没想到,仅仅过了三个月,这个“回锅”地块的价值就已经跌了24.5%。不仅如此,最终以24.56亿元的底价售出,被厦门国贸拿下,对应的项目命名为“虎英公馆”。

此外,一些西南城市也在打折出售土地。例如,成都市曾宣布,晋江区三胜镇第二轮土地拍卖的109亩地块在上一轮土地拍卖中意外通过。1.72万/平方米降至1.67万/平方米,清水限价也上调至3.3万/平方米。

底价和限价之间存在1.63万元的差价,不得不说是一笔巨大的“利润”。

降低门槛

公开市场土地出让门槛的“弹性带”随着房地产企业征地热度而调整。

去年首轮土地拍卖,22个城市出让面积过亿平方米,平均溢价率约14.7%。多地出现抢地现象,但第二轮土地拍卖立即“收紧”。 “征地条件。

根据监管,私人房地产公司对土地收购缺乏信心。土地拍卖市场大多以国资和城投公司为后盾,活跃度不如以往。因此,自去年第三轮土地拍卖以来,拍卖条件已经出现放宽迹象,而今年放宽的步伐更加明显。

据统计,今年首轮土地集中供应中,多次将保证金下调至初始总价的20%,溢价率严格控制在15%以内。部分地区甚至将保费上限降至10%。去年第一轮双发中,很多地区达到了30%,有的甚至达到了50%。

此外,还款周期已适当延长。例如,在付款进度方面,重庆需要一年多的时间来还款,这比之前的三个月要长得多,这给了房地产公司转移资金的时间和空间。

以往,招投标自建的招标模式已不再流行。今年,在限制地价的基础上,拍卖一般以抽签和抽签的形式进行。该措施可显着降低项目建设和运营成本,减轻开发商负担,提高土地征地意愿。

此前,厦门有2块地,武汉有1块地,是“打高价+开奖”交易。合肥也对招标规则进行了优化。达到中止价后取消“竞拼装配率”的招标方式,统一采用“竞高标准建设方案”。数量。

合肥之所以成为今年首轮土地拍卖的“热点”,是因为该市调整了部分地块的容积率,使其成为土地拍卖赋予房地产企业更多收益的典范利润率。

在各方面的“松动”下,民营企业在价格更加合理的情况下加大了征地活动。

在3月底的重庆土地拍卖中,龙湖、海诚、新会、宝亿、天泰等民营企业与中海、华润、大悦城等国企站在一起与建发争夺13块地块,共计13块,建筑面积147.10000平方米。最终,民营企业占重庆地块的38.46%,接近40%;从交易金额来看,民营企业占比22.16%,超过20%。

在杭州,4月25日,滨江耗时14小时,花费184.35亿元,连续拿下11块土地,成为2022年杭州首批土地集中拍卖的最大赢家。网友们在这次土地拍卖中惊呆了,“杭州土地拍卖,59块土地全部拍卖,赚了800亿。” “这次杭州的土地拍卖有点逆天,60块地也封顶不少。”

近日,在疫情后已从疫情中恢复过来的上海,36宗土地全部出让,合计835亿元,比2021年的三批增长48%;平均保费率为3.5%,较此前提高了1个百分点。同时,魔都的土地出让量居所有城市之首,也是全国7个没有地块入账的城市之一。

上海之所以能够如此迅速地在土地市场上复苏,也得益于政府对土地的“松绑”。

首先,上海降低了土地监管资金的额度。最新的要求是监管扣除保证金后不得低于自有资金。此前,不少于自有资金;扣除将减轻房企的财务压力。其次,此次出让土地完全以挂牌形式出让。此前,采取“招挂结合”的形式。参赛者必须达到企业资质分数方可参与竞拍。

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虽然今年首轮土地集中供应中不少城市降低了征地门槛和“盈利”房企,但除上海、杭州等重点城市外,其他城市的土地拍卖表现延续了去年的第三轮。低热量。

从溢价率和未售出率可以看出房地产公司对土地的谨慎态度。例如,北京首轮土壤集中拍卖平均溢价率4.5%,苏州平均溢价率低至3%,青岛、武汉平均溢价率2% ,而广州的溢价率只有1.2%,济南和无锡都在1%左右。

一方面,土地市场溢价率没有改善;另一方面,未售出率仍然很高。其中,济南、南昌、成都、福州、南京、天津等城市有不少土地拍卖。

尤其是天津,原计划出售的30块地块中,多达80%最终被暂停或转入。此外,济南受多地块捆绑销售的限制,房地产公司也不怎么买账。愿意收购土地。首轮售出的29个住宅地块中,有13个未售出,未售出率接近45%;而在东莞推出的8个包裹均未售出。保利地产和武汉城建共有2笔交易。

目前,土地拍卖市场还有一个明显的趋势。越来越少的房地产公司选择联合收购土地。

机构数据显示,截至5月中旬,在今年完成首轮土地集中拍卖的18个城市成功出让的336块住宅地块中,只有33块被联合体中标。也就是说,每10个地块中只有大约1个是联合收购的。

过去几年,房地产企业大多通过联合征地实现规模突破。尤其是在地价高、地价高的热点城市,拿地的资金动辄上百亿,100%股权拿地的风险系数比较高。此外,集中供地对房企现金流的要求也更加严格。

显然,以组团方式获取土地的方式更为温和,既可以分散土地成本,分散投资风险,又可以用更少的资金撬动销售规模和市场份额。

但眼下,市场低迷、产业资金链脆弱已是不争的事实,开发商在选择合作伙伴时更加谨慎。如果合伙人遇到雷雨,不仅会影响项目进程,导致发展停滞,还会影响另一家房地产公司的安全和稳定。

例如,北京第一轮土地集中拍卖后,联合体获得的土地比例已降至17.6%。要知道,在2021年北京首轮土地集中拍卖中,联合体征地比例高达53%。

更可怕的是,很多知名开发商早已从征地名单上消失了。

经过六个月的冲击,地产大佬们已经做出了保大保小的决定。他们为了取暖和取暖而减少或放弃了土地。

原因是,如果买错了一块地,至少会损失100到2亿元,甚至超过1亿元;但房地产行业没有容错的余地。不到半块土地。

机构数据显示,前5个月,2022年前100强房企中只有34%的企业有土地,超过60%的企业没有拿到一块土地。同期,房地产百强企业共取得土地4681亿元,同比下降64.7%,较去年同期上升8.8个百分点。上个月。

还有一个数据可以说明一切:1-5月,100强房企整体土地销售比达到0.15,投资态度没有明显变化。也就是说,在土地集中供应持续的同时,房企对投资的态度依然非常谨慎。

另一方面,还在安全区的房企也在缩战,在拿地方面也格外谨慎。

4月,碧桂园仅获得土地0.22万平方米。要知道,去年碧桂园的征地面积和金额在业内首屈一指,平均每月征地172亿元。而此前一直稳定的旭辉,4月份也没有新增土地储备。

开发商对拿地持谨慎态度的主要原因是,在近期疫情反弹的背景下,楼市成交低迷,抛售周期拉长,导致积极性不高供房地产公司拍卖土地。

今年前5个月,房地产百强企业实现销售额2.64万亿元,同比下降52%。同期,销售额超千亿元房企仅有碧桂园、万科、保利发展3家,同比减少12家;超百亿元房企70家,比去年同期减少48家。

另一方面,开发商的第二轮偿债高峰也将到来。数据显示,6-7月,200家核心房企约1755亿元债券到期。民营企业情况更糟,债券到期比例接近70%。

这意味着,虽然大部分城市的销售门槛较去年有所降低,但目前房企资金环境并未得到实质性改善,加之房地产市场降温,现金流仍十分紧张,而征地积极性并没有大为提高。充分动员起来。尤其是民营房企仍处于还债高峰期,来不及拿地。

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