美元债“预警”，天誉置业被强制出售后

文/乐居财经李义和

在股价暴跌，实际控制人股份被强制抛售一个多月后，天域地产的公告正式向外界揭露了其债务危机。

6月15日，广州老牌地产公司天域地产（00059.HK）公告，剩余本金为2.47亿美元，计息13%的优先票据。本息将于2022年7月8日到期；另一笔未偿付的 2.92 亿美元、13% 计息优先票据和利息支付也将于 2022 年 6 月 16 日到期。

天宇地产显然还没有准备好。对于这两只即将到期的美元债券的本息，其表示将在合理期限内积极寻求与票据持有人协商，以达成协议解决相应问题。

但是，如果到期债务的义务不履行，不能及时与债权人达成解决相应问题的，可能导致相关债权人要求加快履行相关债务的义务，等，并导致某些债务的交叉违约。

与许多经历过美元债务风暴的房地产公司一样，天宇置业也走到了艰难的十字路口。

受该事件影响，6月16日开市后，天域地产盘中股价跌幅超过11%。截至收盘，天域地产报0.072港元/股，下跌10%，总市值6.8亿港元。

美国美元债券“警告”

这两种美元债券均在新交所发行。 2019年7月8日发行，2022年7月8日到期，按13%计息。目前本金尚未归还。 $1.605.$50,000。

另一期由天域地产子公司于2020年12月16日发行，到期日为2023年12月16日，利率为13%，未偿付金额为2.92亿美元，2022年6月16日和2022年12月16日，天域地产分别需要支付利息1898万美元。

仅以此粗略计算，7月8日前，天域地产需要准备约2.82亿美元偿还到期的两只美元债券的本息。当然，公司对这两种美元债券都有 30 天的宽限期。

房地产市场的急剧恶化和融资的冻结是去年以来一系列房地产公司在巨额债务面前倒下的主要原因。天宇地产也不例外。不利的市场因素和融资环境使其“现阶段面临巨大的流动性压力”。

面对即将到期的美元债务，天域地产表示正在征求相关专业中介机构的意见，协助评估其资本结构和流动性状况，并探讨缓解当前流动性的所有可行方案问题。

如果天域地产未能按时偿还债务，无法与债权人达成协议，等待天域地产将是部分债务交叉违约的严重后果。

没有风也没有浪。一个多月前，敏锐的资本市场嗅觉首先感受到了天域地产潜在风险的逼近。 4月22日，天域地产股价遭遇闪崩。当日，股价较开盘价0.475港元/股，暴跌82.29%至0.085港元/股。

突如其来的暴跌之下，天域地产当日紧急宣布短暂停牌。

本次暴跌的严重后果之一是，天宇地产控股股东兼执行董事于斌实益拥有的公司3.23亿普通股被证券公司强行抛售。保证金股票账户。这使于斌持有的天宇置业股份减少至55.22亿股，约占已发行总股本的65.37%。目前已质押33.3亿股。

在迫在眉睫的美元债务的无奈背后，天域地产的现金确实捉襟见肘，经营业绩也不尽如人意。

2021年，天域地产实现利润76.63亿元，同比下降0.51%；期内，股东应占利润录得亏损2.84亿元，2020年利润9.51亿元，减少129.86%。

年报显示，截至2021年底，天域地产一年内到期的银行及其他贷款增加155.45%至67.77亿元。其中，银行贷款5.29亿元，票据及债券34.56亿元，其他贷款27.92亿元。

相比之下，天域地产只有13.31亿非限制性现金和现金等价物。此外，限制现金28.8亿元。资金缺口很大。

用“高利贷”推动旧改

为了增强流动性，出售项目股权换取运营资金是迅雷地产公司一贯的做法。一直处于美元债违约边缘的天域地产，也开始向其项目引入投资者。

前两天（6月14日），天域地产也单独披露了公告。其间接持股97%的子公司南宁天宇御骏投资有限公司（以下简称“天御御骏”）为借款人，借款人广州融悦商务服务有限公司（以下简称“天宇御骏”）为借款人。简称“广州融跃”））签订贷款协议。

据此，广州融跃向天宇御君提供了不超过5亿元的贷款融资。贷款应在第一次提取之日起 60 个月内偿还。

借款协议中有一项重要约定，广州融跃有权以1.4亿元购买广州天丰股份有限公司（以下简称“广州天丰”）51%的股权天域句容置业有限公司（以下简称“天域句容”）持股49%，天域句容为天域域君80%的子公司。

1.4亿元对价将等额抵销未偿还的贷款金额。

广州天丰的主要资产是广州丰尾村旧改造项目。 2020年底，经过公开招标，天域地产成为广州丰尾村项目的主要合作伙伴。旧改造项目毗邻红卫地铁站，紧邻国际生物医药创新园。总建筑面积193.90000平方米，其中总可售建筑面积74.20000平方米。

根据规划，该项目拆迁安置总投资约39亿元，建设总建筑面积不低于20万平方米、建筑高度不低于50万平方米的综合体。不到300米。据悉，广州丰尾村项目用地拆建工作已经启动，预计2024-2027年完成。尚未取得土地使用权证。

目前，项目公司广州天丰仍由丰尾村经济联盟合法持股51%，天宇句容合法持股49%。在完成安置区建设并完成相关产权登记后，丰尾村经济联盟同意将剩余的51%股权转让给天宇句容。

也就是说，在贷方广州融悦行权后，天域句容将其持有的广州天丰51%股权出售给前者，天域地产在项目公司的实际持股比例将从7倍提升

@7.6% 相应减少到 38.02%。

在债务压力和流动性不足的压力下，这已经不是天宇地产第一次出售广州凤尾村旧改造项目的股权了。

去年7月，天域地产旗下的天域御君、天域句容与认购方漳州东陵地产签订了《增资扩股协议》。漳州东陵地产通过向天宇句容增资6.6亿获得天宇句容20%的股权。

漳州东陵置业公司是大唐集团的间接子公司。于是，大唐集团进入了广州凤尾村旧改项目。

值得一提的是，广州融跃借给天宇御君的5亿元贷款利率不低，年化利率达到14.8%。这高于天宇发行的两只美元债券的13%利率。

根据天宇地产去年5月披露的授信公告，广州黄埔凤尾村旧改造项目已获得广州农商行、农行、中行等银团授信82.@ >79亿元，年利率仅为7%。

相比之下，天域地产对广州融悦的贷款融资率翻了一番多。

广州融跃是一家公司，由王凯玲、叶玲丽、吴秀荣和潘红分别实益持有49.5%、47.5%、2.5%和< @0.5% 的企业。今年6月1日才成立，注册资本1亿元，主要以自有资金从事投资活动。目前公司无外商投资企业。